多个专业机构的统计报告显示,今年上半年,广州商品住宅市场的供求量处于近五年低位。区域分化明显,其中中心区成交稳中向好,近郊区域市场承接力同比下降,外围部分区域的成交跌势仍在延续。

合富研究院数据显示,今年上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位:新增供应量374万平方米,是自2018年以来首次低于400万平方米水平;新房成交量448万平方米,连续18个月月度网签水平维持在70万平方米左右低位,是15年来最长的“底部”调整周期。

值得关注的是,从区域成交结构看,上半年中心区成交保持稳中向好的趋势;远郊市场有一定分化,南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳,增城延续跌势;近郊市场承接力较往年同期下降,第一和第二季度的成交规模均低于过往两年同期。该院分析认为,市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构,逐渐往“中心稳中向好,近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

上半年,买家对宏观经济的变化更加敏感,尤其是偏刚需买家受到的影响更大,同时,相当部分的房企的营销力度相对保守。买卖双方处于胶着状态,全市楼盘整体“推新去化率”呈逐级下降态势。数据显示,二季度市场平均新货去化率为21%,较2022年的34%有所下降。

从楼价方面看,广州中原研究发展部数据显示,上半年广州一手住宅均价为36169元/平方米。在外围多个区域均价下降的同时,中心区的海珠、天河等区域的整体均价则同比上涨。

合富研究院跟踪发现,中心区新盘新货保持着35%以上的开售去化水平,部分标杆项目如琶洲南TOD、万汇天地臻园、保利天瑞等,首开或加推新货的去化率均达60%或以上。整体上看,中心区内有三成项目在今年第二季度开始升价4%-6%;而黄埔、白云、番禺等近郊区域有近半数的项目今年持续加大促销动作,让利幅度多为5%左右,但仍有近七成的项目去化率不足40%。

机构分析认为,中心区楼市行情平稳,与区域的供求关系有关。若再细化供求关系,则和区域的人口密度也有关系。全市11区中,荔湾、海珠、天河和越秀四区每平方公里人口密度从1.77万人至3.34万人不等,远高于其他区域,需求的稳定叠加供应紧缺,共同支撑着中心区楼市成为调整期内实力买家入市首选。

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