【特征】2020年11月,全国楼市政策放宽政策14次,收紧政策20次,整体稳中趋严;成交量累计同比降幅持续收窄,但收窄速度放缓,市场稳定恢复;库存情况因楼市冷热分化而分化。

【回顾】11月,地方调控政策松紧互现,其中收紧部分主要集中在江浙一带、长三角地区内陆省会城市,主要是加强销售监管,如成都摇号新政,热门楼盘优先面向无房居民家庭;沿海及内陆三线城市放宽落户、支持租赁市场等方面。

【量】2020年11月66城新房市场合计成交套数单月同比增长9.3%,环比下滑1.3%,成交面积单月同比增长5.5%,环比下滑2.6%。

【去化】一线个月;二线城市中,青岛、杭州、沈阳去化周期达15个月以上;三线城市中,烟台去化周期达26.2个月,情况相对严峻。深圳、重庆市场保持活力,其中重庆去化周期低至5.1个月。

【四象限】广州、深圳、成都、重庆等7个城市位于“低库存、去化快”的健康象限内(左下角),青岛、沈阳位于“高库存、去化慢”的警示象限内(右上角),情况相对严峻。

2、库存消化周期(消化周期=存量/近12个月的月均成交量):数值在12个月左右较为平稳。高于24个月的市场呈现供过于求(红色底纹),低于6个月则是供不应求(蓝色底纹)。

3、四象限图的竖轴以12个月作为坐标分界点,横轴以过去一年这13个城市一手住宅月均网签面积之和(1500万㎡/月)作为坐标分界点。

【供求】2020年11月广州商品住宅新增供应157.1万㎡,同比增加1.9倍;成交124.85万㎡,同比增加94%,是2019年全年月均成交量的1.75倍。网签均价30146元/㎡,同比上涨3.6%。11月底库存量为1087万㎡,同比增加18.2%,按近一年的平均去化速度计算,最新去化周期为13.1个月。

【二手】根据房产平台的实时监控,2020年11月底广州二手住宅挂牌量逾7万套,同比增加20.7%,挂牌价约3.56万元/㎡。花都、南沙的成交周期皆回落至100天以下,环比分别下滑36天、26天,目前全市最高的是白云区,挂牌价高企导致二手房成交速度放缓,周期达165天(近5.5个月)

【供求】11月深圳商品住宅新增供应量为98.7万㎡,同比增加38.6%。成交面积60.7万平方米,同比增加84.9%。网签均价55839元/㎡,同比下跌7.6%。全月整体表现供求两旺的态势。

【市场表现】深圳整体市场平稳,双十一促销活动仅24盘参与,主要以以少量折扣促销去化+跟风线月下旬,多个红盘集中入市,基本推售即售罄,市场火热态势突显。由于深圳市场整体突然爆发成交,市面上已有即将出台新政稳定楼市的风声传出。

【二手】深圳11月底二手住宅挂牌量不足3.3万套,同比减少12.4%,自今年5月起几乎走出单边缩减态势,挂牌价逾8.2万元/㎡。经历9、10月的低迷后,11月有所反弹,成交量约6488套,其中宝安二手成交量占全市总量的21%,成交周期仅82天,依旧是全市的最低位。

【供求】11月佛山商品住宅新增供应面积122.1万平方米,同比上升67%;成交面积125.5万平方米,同比增加11%。网签均价17126元/平方米,同比上升3%。临近年末,佛山市场供需两旺,新房供应放量,成交持续高位运行;

【库存】截止2020年11月,佛山住宅库存量为1274万㎡,环比基本持平;按照全年的去化平均速度计算,去化周期大约为11.9个月,去化速度稍微变快。

【供求】截至到11月30日,2020年全市住宅市场总供应量为337.5万㎡(月均30.68万㎡),其中10、11月达到供应高峰;成交量为555.0万㎡(月均50.5万㎡), 9-11月为成交高峰段,供销基本平衡;2020年整体成交均价较为平稳,为14320元/㎡;

【库存】目前存量为542.80万㎡(已推未售),存量去化周期为14.5个月,尚在合理范围,但库存压力大。

【供求】11月,江门新增住宅共48.92万㎡,共4546套,环比上涨42.9%,同比下降29.2%,不及去年同期;成交方面,全市共成交了66.40万㎡,环比下降15.6%,同比上升了39.9%,成交不及10月,但市场规模较去年仍有明显上升;成交均价8093元/㎡,环比小幅下降0.1%,同比下降0.8%。

【库存】截止至11月底,库存量为684.38万㎡,环比下降0.3%;按近半年的平均去化速度(62.88万㎡/月)计算,去化周期约为11个月,去化周期明显下降。

【供求】11月杭州商品住宅新增供应121.3万㎡,同比减少17.2%。成交面积100.2万㎡,同比减少15.5%。网签均价27633元/㎡,同比微跌0.03%。整体供求均较2019年同期呈现一定跌幅,但目前基本达到供求平衡。

【市场表现】杭州11月供应恢复稳定,多个红盘相继入市刺激市场,加上全市超150个项目参与双十一促销活动和市面传出风声将有新政收紧购房政策,购房者积极入市,全月整体市场表现火热,部分冷门盘逐渐加入需摇号行列,多盘中签率偏低。

【供求】11月苏州商品住宅市场供应面积119.6万平方米,环比上升23% 。成交面积54.6万平方米,环比小幅下降9%,是2019年全年月均成交量的86%。成交均价25748元/平方米,环比小幅下滑3%。由于临近年终,房企指标压力较大,新房供应维持高位;再加上9月以来供应量较大,四季度楼市整体走势并不是很乐观。

【开盘】进入11月,苏州开盘/加推去化明显偏低,开盘/加推去化率最高仅46%,市场整体热度欠缺。

【供求】截止11月底,嘉兴市本级商品住宅新增供应总面积为21.9万㎡,面积环比下降34%,同比上涨96%。商品住宅供应环比继续平稳下降。由于前期市场热度较高,项目去化周期缩短,去化目标大多已达成,多个项目迎来项目收官,预计12月供应持续减少;成交方面,11月新房成交量价齐跌,新建商品住宅销售面积为29.1万㎡,环比下降23%,同比上涨52%。11月一手住宅市场成交环比下降,与商品住宅供应减少以及11月月底集中供应网签滞后有关。

【排行】据统计,11月份嘉兴市一手住宅成交套数排行前十名的楼盘中,秀湖的卓越悦琅园以292套的销售套数位居首位,招商溪悦水岸和龙湖坤和·朗润园分居二三名,而越秀·云悦里项目成交套数位居全市第十位。

【供求】11月武汉商品住宅新增供应283.31万平方米,同比增加22.71%。成交面积207.57万平方米,同比减少7.68%。网签均价15556元/平方米,同比增加14.25%。

【推货节奏】11月约98个住宅项目开盘,为2020年开盘次数第一。供应量激增,21个纯新盘入市,同样达到2020年新盘供应之最。蔡甸城区、光谷核心、四新的新房备案价突破新高。新盘开盘实际成交折扣幅度最高达到15%。复星外滩中心、中海长江十里两大4万元以上新晋顶豪进入豪宅市场分一杯羹。成交依旧两级分化,日光盘约11个,整体成交率仅为4成。一级市场土拍数量不多,但价格惊人,相继诞生汉阳(也是武汉)单价地王(30558元/㎡),青菱新区单价地王(6056元/㎡),洪山区单价地王(14729元/㎡)三大单价地王,预计明年入市托高区域房价。

【供求】11月长沙商品住宅新增供应142.39万㎡,同比增加73.13%;成交面积102.46万㎡,同比减少44.15%,环比减少18.36%;房企推货热情明显升温,多个纯新盘入市,供应大幅上涨,市场步入寒冬整体成交一般,供销跌至1.39,与今年9月基本持平。网签均价11338元/平方米,同比上升24%。

【板块表现】年底新盘集锦绽放,人气楼盘频繁加推,楼市成交分化现象仍然明显。岳麓、雨花区多个纯新盘以毛坯入市(如阳光城翡丽云邸、德奥悦东方),片区内网红项目持续加推(如红星天铂),提升板块热度,大量分流市场客户。各项目大多无实际折扣,以包装开盘折扣、分销、家电礼包、及包装特价房等手段促进成交,效果一般。

【供求】11月襄阳市商品住宅新增供应28万平方米,同比增加211.8%。成交面积18万平方米,同比下降39.4%。网签均价8715元/平方米,同比增加10.52%。年底多个房企集中入市,供应量大幅上扬,整体供过于求。

【板块表现】东津新区纯新盘蓝光未来城11月下旬入市,推出区域最高佣金点位4%抢夺客户。高新区的融创民发御湖壹号同期入市分流客户。在售竞品年底全力冲刺指标,降价、赠送家电、首付分期、分销等销售政策延续。

【供求】11月份商品住宅市场供应面积136.7万㎡,环比下降24.9%,同比下降32.9%。成交面积147.8万㎡,环比上升20.1%,同比上升2.5%。成交均价14701元/ ㎡,环比上升1.7%,同比上升0.1%。四季度房企持续冲刺年终,整体均价低于中,但与去年同期价格相当。

【库存】目前库存量不断攀升至2207.5万㎡,同比增长30.5%;按按最近12个月平均去化计算,目前存量去化周期为18.5个月,整体市场压力较大。成交量在6-7月达到高峰后,持续下滑,9月供应达到高峰,整体存量积压明显,去化周期仍然高企,难以恢复去年同期水平。

【供求】11月供销齐涨,共计66个项目取证,整体供应量为169.9万㎡,销售量为255万㎡,均价维稳13779元/㎡。

【去化】11月主城远郊因高性价比/热点品质盘热销影响,主城去化率涨至73%/远郊维稳64%中高位;近郊受高价项目低去化影响,去化率下降至50%。

【供求】11月重庆进入年度指标冲刺起步阶段,整体供应量约184.3万㎡,环比上升14.4%,同比下降36.8%,推货积极性有所上升;成交量为164.4万㎡,环比下降17.2%,同比上涨8.9%,成交较黄金周有轻微下滑;11月均价13144元/㎡,有轻微上涨;

【去化】10月重庆全市整体库存面积达801.4万㎡,从成交数据上看,较黄金周去化有轻微回落,且年底冲刺房企推货积极,库存增加,导致去化周期持续上涨,市场总体仍处于交投活跃期。

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