《十四届全国会立法规划》日前对外公开,房地产税立法未被列入本届会任期内拟提请审议计划范围。在此前的《十三届全国会立法规划》中,房地产税法亮相第一类项目,即条件较成熟、拟在任期内提请审议。房地产税未列入最新立法计划与2022年3月财政部表示“不具备扩大房地产税改革试点城市条件”一样,均旨在稳定市场预期。

房地产税立法也好,试点征收也好,都是为了建立城市公共服务新的供给模式,即缴税获得享受城市公共服务(主要是片区安全、教育、医疗等服务)的权利,并建立公共服务型政府,打造健康可持续的财政收入和使用循环。在房地产税缴纳率高、缴纳水平高的区域,公共服务供给质量高,不动产也能保值增值。但由于社会上仍然存在认识偏误,一些人谈房地产税“色变”,甚至产生持有不动产会有巨大成本的预期。

2021年下半年以来,商品房交易持续下行,特别是二手住房交易周期拉长、价格持续下跌,各大城市挂牌出售量不断创新高,新房市场看房转化为购房的比率下行,在某种程度上也是受到房地产税立法和启动新一轮试点等各种“小作文”的影响。根据克而瑞的统计,今年三季度以来热点城市新盘看房转化率普遍降至5%-10%。可以讲,预期不稳是当前房地产市场的核心问题之一,也是市场下行、纾困政策效果不佳的原因之一。因此,笔者认为,房地产税未列入立法计划也是为了避免预期扰动。

8月底到9月初,以“认房不认贷”为核心的新一轮房地产扶持政策施行半个多月,考虑到从下定金到网签一周左右的滞后,上周(9.11-9.17)是政策效果显现期。从市场表现来看,旨在鼓励“卖一买一”和促进商品房良性循环的新政取得了积极效果。根据wind统计的数据,上周30城新房交易面积环比增长14.4%,其中一、二、三线%。二手房方面,北京、深圳、杭州上周交易面积分别增长26.6%、11.7%和13.4%。

但同时,需要注意的是,访客量(新房市场)和带看量(二手住房市场)增幅均比交易量增幅大,意味着转化率仍比较低,即观望情绪浓厚,或“只看不买”,导致需求的接续能力并不高。以外来人口集中的广州为例,合富研究院统计的数据显示,8月底新政以来的三周,广州新房市场即时成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%,显示政策脉冲效应在下降。

根据笔者调研来看,不管是基于结婚、生子、就业产生的刚需,还是基于家庭规模增大、房屋功能老化等导致的改善或二套房购置(为父母或子女购房),抑或新市民扎根城市带来的需求,仍较可观。只是过去十几年那种由各方共同托举而催生的楼市过热时代结束了;那种靠地价拉升、房价预期、杠杆驱动、规划炒作等共同驱动的需求膨胀,也一去不复返。即便真实需求还很大,但房地产从金融属性主导转到居住属性主导(落实“房住不炒”),还需时间。

目前存在的问题,一是由于存在房价下调预期,包括刚需在内的部分需求处于摇摆态势;二是“卖一买一”的换房链条循环不畅,既有“卖一”交易周期长的问题,也有“卖一”的房源供给效率较低(比如老旧住房)的问题;三是换房的交易成本较高,比如“卖一买一”连环交易涉及契税、增值税、中介服务费、按揭服务费等。

从目前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势看,单纯从需求端进行纾困,不仅政策空间收窄,且效果也在减弱。考虑到目前新市民、年轻人、外来人口等刚需以及改善型需求换房的诉求仍较为强烈,房地产前景仍值得期待。只是基于收入、工作预期及房地产的预期尚待提升,刚需和改善型需求的购房行为发生明显改变,比如不再基于一时政策激励而迅速入市,更应该通过供给侧改革来迎合和带动需求,反过来让需求拉动供给,让“卖一买一”“卖旧买新”的链条循环起来。

基于此,在不同城市、区域、物业类型分化加剧的情况下,各地应该实时判断本地供需关系、需求特征、人口形势及结构性变化,分析不同人群对房价、配套、社区服务、租买偏好、户型特征、通勤等特征,从鼓励开发商降价,降低交易成本、在建项目启动公共服务“补短板”,推进教育均等化,加大老旧小区改造,推进先租后售,增加保障性租赁住房、共有产权住房,落实就业优先战略等方面,让供需匹配,提高房屋的可居住性,留住和吸引人口,培育健康的消费模式,培育长期可持续的购买力,辅以需求端激励,这些都是房地产市场稳定发展的关键。(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)

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