多方数据显示,今年前三季度,全国主要城市土地供应与成交规模创近七年新低,重点城市预供地完成率仍不及七成;今年9月份,全国主要城市新增供地规模创近十年同期新低,成交规模同环比均降,其中同比降幅进一步扩大。

另一方面,《中国经营报》记者注意到,今年前三季度全国主要城市土地市场供应质量整体呈上升趋势,供需规模创下近七年新低的同时,成交楼面价持续攀升,创近七年同期新高,重点城市逾期未供应地块多集中在偏远地区。

多位分析人士指出,整体来看,今年土地市场供需两端进一步收窄,重点城市预供地完成率虽较年中有所改善,但仍低于70%,质量较差地块供应积极性同样较差,土地市场行情整体比较低落,预计今年四季度多地供地规模有望进一步扩大,低质地块大量入市可能导致四季度流拍率延续年内高位。

诸葛数据研究中心监测数据显示,今年前三季度,全国主要地级市土地供应规划建筑面积为40562.54万平方米,成交29354.35万平方米,供需规模同比双双下降超30%,均创下近七年新低。

从9月份情况来看,全国主要地级市今年9月土地供应规划建筑面积为5957.68万平方米,环比小幅上升8.3%,同比下降51.8%;成交规划建筑面积为3651.5万平方米,同环比分别下降44.1%、12%。

克而瑞数据也显示,今年9月份,全国300城经营性用地新增供应规模为9962万平方米,较上年同期下降36%。就往年供地的历史数据来看,2017年以来,全国300城每一年9月份的供地规模都在2亿平方米以上,今年9月份新增供地规模创近十年同期新低。

土地成交方面,今年9月份,全国300城经营性土地总成交面积为4950万平方米,同比下降43%,降幅较上月显著扩大,环比上月下降约二成左右;就三季度整体变化来看,由于土地平均质量较上半年有所下降,新房市场交易信心的回落,再加之2022年同期基数的增加,导致全国土地成交同比降幅较二季度进一步扩大。今年第三季度经营性土地成交建面为2亿平方米,较二季度同期环比增加一成左右,同比下降29%。

“随着大部分城市第二轮预公告截止时间的临近,9月份供地规模延续边际改善,预计全月环比微增,但是同比来看依旧维持低位运行。”克而瑞方面分析指出,短期来看,土拍降温一方面是受到二季度以来新房市场热度回落的影响,另一方面也与供地节奏有关,在上半年高质量土地“小步高频”供应之后,下半年平均供地规模更大,但质量不免会有所下降。

“整体来看,今年土地市场行情比较低落,供需两端进一步收窄,整体低温运行。”诸葛数据研究中心方面则认为,进入9月份,土地市场供需两端延续低位运行态势,土地市场成交动力的增强仍较依赖于房企销售端的明显好转。

供需规模延续低位运行的同时,今年前三季度全国主要城市供地质量整体较高,低质地块入市积极性较差。

诸葛数据研究中心监测数据显示,今年前三季度,全国主要地级市土地市场成交楼面价为5958元/平方米,同比上涨8.1%。从历年同期情况来看,自2018年以来,全国主要地级市土地市场前三季度土地市场成交楼面价持续攀升,今年前三季度这一成交楼面价已创近七年同期新高。

克而瑞数据则显示,今年前三季度,其监测的59个样本市(县)预出让地块总面积为6207万平方米,实际供应4327万平方米,平均预供地完成率68%。相较今年前五个月近七成预供应地块逾期未供,今年前三季度预供地执行进度情况有明显好转,但仍有较多地块逾期未供。其中逾期未供地块大都位于偏远地区、素质一般。

具体来看,截至今年9月30日,西安有超100宗地逾期未供,南京有17宗逾期未供地块。西安逾期未供地块大都集中在西咸、浐灞、高新、未央、曲江、长安等区域的非热点板块,南京则大都分布在江宁、浦口、、雨花台等郊区,秦淮、建邺等主城区仅有2宗,其余多城逾期未供应地块也多处偏远地区。

克而瑞数据显示,今年9月份全国300城土地成交规模如期回落,且三四线成交占比增加致楼板价回落,月内平均楼板价为2980元/平方米,环比下降34%,为2023年春节以来新低。

“多地供地计划未完成背景下,预计接下来土地供应量将维持年内高位,但是基于稳定市场预期、避免同质化竞争预期,同比来看供应规模仍将维持历史低位。”克而瑞方面分析认为,过量供应叠加上半年流拍率低位之下,预计四季度流拍率将延续年内高位。

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